Новый отчет CGPJ Закона о жилье предупреждает правительство: компетенция принадлежит автономным сообществам

В конце этой недели Пленарное заседание Генерального судебного совета (CGPJ) должно обсудить новое предложение по докладу о проекте Закона о праве на жилище после того, как первый текст был отклонен в середине месяца. 

Этот второй отчет, написанный членами Энрике Лукасом и Хосе Антонио Бальестеро, напоминает исполнительной власти Педро Санчеса о том, что жилье «является вопросом региональной собственности» , так что ядро ​​его регулирования и государственной политики, направленных на обеспечение права статье 47 Конституции «соответствует каждому из автономных сообществ, осуществляющих свои полномочия в соответствии с существующей в них политической ориентацией большинства».

В документе также подчеркивается, что действия государства были сформулированы «через национальные планы или вмешательство в этот сектор экономики во время серьезного экономического кризиса с мерами фискального характера или с правилами, которые влияют на ипотечный рынок, городскую аренду, чрезмерную задолженность. семей, защита ипотечных должников, выселение, горизонтальная собственность или энергоэффективность». Но он предупреждает, что в то время как региональная конкуренция касается всего жилищного вопроса, государство «занимается другими аспектами».

По этой причине, указывает он, «предварительный проект должен быть ограничен второстепенным объемом названных полномочий , это может быть закон об основных условиях права на жилище и мерах по его поощрению и защите, или, как его в названии сказано, закон о праве на жилище, но не, строго говоря, «жилищный закон» или «право на жилище».

В отчете, который был отправлен в этот понедельник членам CGPJ для обсуждения, запланированного на 27 января, также подтверждается, что право на достойное и достаточное жилище, хотя и признано в Конституции, не «определено» , и поясняется, что Конституционная юриспруденция указала, что, сформулированная в главе III раздела I Великой хартии вольностей, « она содержит не субъективное право, подлежащее принудительному исполнению в суде, а скорее конституционную директиву , обязывающую все органы государственной власти добиваться ее эффективности».

CGPJ также отправляет прямое сообщение исполнительной власти в отчете, напоминая ей, что «объем консультативной функции Генерального совета судебной власти не зависит от интересов или воли органа, запрашивающего отчет». И он указывает, что правительство в этом аспекте «не обладает какой-либо способностью распоряжаться», потому что оно должно придерживаться положений Органического закона о судебной власти , толкование которого было разоблачено и мирно принято правительством. разных правительств.и до настоящего момента.

Эти слова, кажется, прямо намекают на намерение исполнительной власти выполнять правила. Согласно заявлениям, сделанным в последние дни президентом Педро Санчесом и министром транспорта, мобильности и развития городов (Митма) Ракель Санчес, которые подчеркнули приверженность правительства его утверждению с целью «построения пятого столпа государства всеобщего благоденствия». Кроме того, они настаивали на том, что содержание предварительного проекта «строго соответствует закону, а также скрупулезно уважает полномочия автономных сообществ»; то есть конфликта юрисдикций нет.

Фактически, узнав об этой первой оценке нового отчета, представитель PSOE Фелипе Сицилия настоял на том, чтобы закон был принят с «полной гарантией и правовой определенностью», подчеркнув, что это обязательный отчет, но не обязательный. Силисия подтвердила, что правительство «изучит» отчет и определит, «что оно должно делать или не делать».

Первый отчет отклонен

Пленум Генерального совета судей отклонил на состоявшемся 14 января внеочередном заседании доклад о предварительном проекте Закона о жилье, подготовленный членом судебного органа. Документ, который в целом одобрил правила, несмотря на обнаружение некоторых неточностей и отсутствия обоснования для принятия таких мер, как контроль за арендной платой.

Предложение о заключении, докладчиком по которому был член Альваро Куэста, было отклонено 15 голосами против 6 после того, как пленарное заседание рассмотрело утверждения члена Энрике Лукаса, основанные на «сомнениях в компетенции государства издавать законы о предмет - право на жилище - которое Конституция приписывает автономным сообществам в статье 148.1.3º", как пояснил судебный орган.

Автор поправки, уточняется в официальном заявлении, «предупреждает, что отклоненное предложение по докладу основано на ошибочной идее о том, что статья 47 Конституции, гарантирующая право всех граждан на достойное и достаточное жилище, в качестве получателя, если не единственного, и что по этой причине гарантия и действенность этого права может быть обеспечена только государственным регулированием, которое должно быть как можно более исчерпывающим и прямым, потому что такое важное, как жилье, нельзя оставлять в руках автономных сообществ и не подвергаться дифференцированному обращению, основанному на политической ориентации большинства каждого из них».

Кроме того, Пленум также подчеркивает, что отправной точкой доклада должна быть статья 148.1.3º Конституции, «которая не только выступает в качестве основы региональной власти, но и является пределом государственной власти ».

Меры, влияющие на рынок аренды

Основными мерами, включенными в предварительный проект Закона о жилье , касающимися рынка аренды, являются: Напряженные районы рынка жилья

Администрации, ответственные за жилье, могут объявить районы с напряженным рынком жилья на три года, которые могут продлеваться ежегодно, если обстоятельства сохраняются. Эта декларация будет включать в себя конкретные планы действий для руководства общественными действиями и устранения обнаруженных диспропорций. Эти меры включают замораживание или ограничение цен на доход от аренды.

Среди условий признания муниципального образования районом напряженного рынка или отдельных его районов установлено, что стоимость оплаты жилья (либо ипотека, либо арендная плата плюс коммунальные платежи) превышает 30% чистого дохода домохозяйств в этом районе. .

Также будет принято во внимание, что цена аренды (или покупки) выросла как минимум на 5% больше, чем процент роста ИПЦ каждой автономии за последние пять лет. Заморозка арендной платы для нынешних арендаторов

В районах рынка жилья, объявленных стрессовыми, нынешние арендаторы могут воспользоваться внеочередным продлением текущего договора на ежегодной основе и на максимальный период в три года. Эта мера вступит в силу, когда район будет объявлен стрессовым.

Замораживание новых договоров аренды

В стрессовых районах для новых договоров на жилье, уже находящихся на рынке аренды, арендная плата может быть ограничена арендной платой по предыдущему договору с соответствующим повышением ИПЦ. А в некоторых случаях может быть разрешено дополнительное увеличение максимум до 10% в определенных случаях, таких как ремонт дома, восстановление жилья или когда договоры аренды заключаются на период 10 лет или более.

Кроме того, будут созданы исключительные механизмы для сдерживания и снижения арендных ставок в этих районах либо для увеличения предложения, либо для предотвращения неправомерного повышения арендной платы. Снижение цен будет стимулироваться бюджетно.

Большая фигура вилки

Закон о жилье определяет крупного собственника как физическое или юридическое лицо, владеющее более чем 10 домами, не считая гаражей и кладовых, или застроенной площадью более 1500 м2. В районах напряженного рынка администрации, которые их заявляют, могут устанавливать дополнительные критерии только с целью запроса дополнительной информации об управляемом ими жилом фонде.

Лимит аренды (период 18 месяцев для применения индекса цен)

В районах, объявленных стрессовыми, когда собственником является юридическое лицо и крупный собственник, арендная плата по новым договорам будет ограничена предыдущим договором или максимальным пределом, применимым в соответствии с системой индексов базовых цен.

Для установления указанного показателя и применения данного ограничения открывается период в 18 месяцев с момента утверждения Закона. Если принять во внимание, что парламентский процесс может длиться месяцами и этот льготный период, то ограничения по доходу от аренды для крупных держателей появятся в 2024 году. То есть после того, как этот законодательный орган завершится.

Налоговые льготы для мелких собственников

Арендная плата за обычное место жительства по доступным ценам будет фискально стимулироваться за счет модуляции сокращения чистого дохода от арендной платы за обычное место жительства. В новых договорах устанавливается общий вычет в размере 50%, который может быть увеличен до 90%, если он заключен в напряженной рыночной зоне, в зависимости от определенных условий:

Более низкая арендная плата в районе, объявленном стрессовым (90%). При подписании нового договора в напряженном районе жилого рынка со снижением арендной платы не менее чем на 5% по сравнению с предыдущим договором. Сдача жилья в аренду молодым людям от 18 до 35 лет (70%). Сдается на первое время жилье в районах, напряженных для молодежи. В случае новой аренды молодым людям в возрасте от 18 до 35 лет в указанных районах Доступное жилье поощряется или защищается (70%). Жилье, арендованное у государственной администрации или организации третьего сектора, или охваченное программой государственного жилья, которая ограничивает доход от аренды. Реабилитация или улучшение (60%). Если реабилитационные работы проводились в предыдущие два года.

Другие меры

В текст также включены меры, направленные на мобилизацию пустующего жилья, увеличение государственного жилищного фонда, создание Жилищного консультативного совета, предоставление дополнительных гарантий на покупку или аренду жилья или резервирование 30% нового строительства за ВПО.

Закон, для вступления в силу которого потребуется время

Предварительный проект был одобрен Правительством в конце октября, в ходе всесторонних переговоров по Общему государственному бюджету на 2022 год, хотя тогда был открыт период утверждений. Согласно источникам в Министерстве транспорта, мобильности и развития городов (Mitma), в ходе этого процесса от различных учреждений, юридических и физических лиц было своевременно представлено 90 заявлений.

Впоследствии текст был передан Генеральному судебному совету (CGPJ), чтобы он мог подготовить отчет. Задача Правительства заключалась в том, чтобы вернуть текст на утверждение Совета Министров в следующий вторник, 18 января, после получения доброго доклада, который сегодня отклонил пленум судебного органа. Голосование по новому тексту состоится 27 января, поэтому до вторника, 1 февраля, он не дойдет до Совета министров.

Следующим шагом будет начало рассмотрения Закона о жилье в парламенте, и, как ожидает исполнительная власть, он вступит в силу во второй половине этого года.

ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ →